La Copropiedad y los Gastos Comunes

La Copropiedad y los Gastos Comunes

El crecimiento por densificación de nuestras ciudades ha generado una mayor interacción entre los ciudadanos, los que hoy deben compartir en comunidad una serie de bienes que tienen por objeto satisfacer necesidades colectivas. Sin embargo, nuestra tendencia al individualismo y la falta de costumbre de convivir en un sistema de copropiedad, son algunos de los motivos que aminoran la calidad de vida de los participes de un condominio. A su vez, otro factor que dificulta la armonía de las relaciones de sus habitantes es el desconocimiento de las reglas del juego; de las normas que regulan las distintas situaciones, ocupándonos más de exigir el respeto de nuestros derechos y olvidando, a veces, nuestras obligaciones, las que constituyen un compromiso ineludible en favor de los demás.

Como se observa, la vida en comunidad exige el establecimiento de reglas que permiten una conveniente relación entre las personas que poseen bienes de dominio exclusivo y otros que son de dominio común, por ello el legislador dispuso una regulación especial para quienes poseen “unidades” en edificios y condominios, tal es la Ley nº 19.537 de 1997 sobre Copropiedad Inmobiliaria, cuerpo legal que reemplazó a la anterior Ley de Propiedad Horizontal, Ley 6.071 que había sido dictada el año 1937.

Llamaremos “unidades” a los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, como el departamento, la casa, la bodega, el estacionamiento o el lote.

Bienes Comunes

En la Copropiedad Inmobiliaria coexiste la propiedad individual de cada una de las unidades y la propiedad colectiva de los bienes necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, aquellos que permiten a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo y los terrenos, espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio y los bienes muebles e inmuebles destinados al servicio de los copropietarios.

Así, en un edificio el propietario exclusivo de un departamento, bodega o estacionamiento, es al mismo tiempo comunero en la propiedad de los demás bienes que complementan el edificio, como pasillos, escaleras, accesos, antejardín, cimientos, techos, etcétera. De lo anterior surge la distinción entre las unidades, bienes de dominio exclusivo y los bienes comunes que pertenecen a todos los copropietarios.

Cada copropietario podrá servirse de los bienes comunes en la forma que indique el Reglamento de Copropiedad o en la forma que corresponda según su destino, todo ello sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios.

Estando estos bienes al servicio de los copropietarios, son todos ellos los obligados a su mantención y reparación, por ello son todos obligados al pago de los gastos comunes.

El derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio común, debe determinarse en el Reglamento de Copropiedad, atendiéndose para fijarlo, al avalúo fiscal de la unidad. El copropietario deberá concurrir entonces al pago de los gastos comunes en la misma proporción de su derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, obligación de pago que contrae por ser propietario de su unidad dentro de un condominio.

Gastos Comunes

Los gastos comunes son aquellos que por efectuarse en beneficio de la comunidad, deben ser soportados por todos los comuneros en la proporción que les fija el reglamento de copropiedad.

El artículo 2 de la Ley 19.537 distingue entre gastos comunes ordinarios y gastos comunes extraordinarios. Los gastos comunes ordinarios son aquellos que demanda la administración, la mantención de los bienes comunes, las reparaciones menores y los usos y consumos.

Los gastos de administración son aquellos que se generan por causa de las remuneraciones y cotizaciones previsionales del personal de servicio, conserje y administrador.

Los gastos de mantención son los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio y otros análogos.

Los gastos de reparación son los que demanda el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos.
Por último, los gastos de uso y consumo que son los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

Los gastos comunes extraordinarios son aquellos adicionales, diferentes a los ordinarios y los que se destinan a obras nuevas comunes.

La obligación de pagar los gastos comunes pesa sobre el propietario de cada unidad y posee tres características a considerar, cuales son, que es una obligación del propietario, que en caso de ser varios propietarios es solidaria y que la obligación es real respecto de la unidad.

La primera de las características enunciadas, destaca el hecho de que los gastos comunes son responsabilidad exclusiva del propietario, no pudiendo desconocer éste su obligación, por ejemplo, por haber acordado con el arrendatario o morador de la unidad, que éste último se haría cargo de los gastos en comento. El propietario es siempre responsable de los gastos comunes y no obstante en el hecho otro los pague, la mora en su pago y la responsabilidad frente a los comuneros es suya.

El que sean solidarias entre los varios propietarios de una misma unidad, significa que cada uno de los que participan de la propiedad de la unidad esta obligado al pago del total de los gastos. El pago efectuado por cualquiera de ellos extingue la obligación respecto de todos y no puede excusarse el no pago por corresponder a otro de los propietarios, cualquiera sea el documento en que dicho acuerdo interno conste.

Por su parte, que sean reales respecto de la unidad, significa que la obligación de pagar gastos comunes seguirá siempre al dominio de cada unidad, aún respecto de los devengados antes de su adquisición. De ahí lo importante de exigir un comprobante de la administración del condominio de estar al día la unidad en el pago de los gastos comunes, previo a la adquisición de la respectiva unidad, ya que de adquirirse una unidad con gastos comunes atrasados, el nuevo propietario deberá pagar lo adeudado por sus antecesores sin perjuicio del derecho a repetir en contra de éstos por lo que adeudaban.

La liquidación y cobro de los gastos comunes es responsabilidad del administrador de la Copropiedad, el que los efectuará conforme a las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, el Reglamento respectivo y los acuerdos de la Asamblea de Copropietarios.

Los gastos comunes deben ser cancelados con la periodicidad y dentro de los plazos que establezca el Reglamento de Copropiedad. Usualmente se observan dos formas para determinar su cobro: una sobre la base efectiva de los gastos efectuados por la administración y otra en base a un presupuesto de gastos: En este último caso los gastos se pagan anticipadamente y luego son ajustados con los gastos efectivos.

Es labor del administrador, no sólo el cobro amistoso de los gastos comunes, sino también su cobro judicial. En efecto, la ley establece que copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dicho gastos comunes, extendidos en conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.

La Ley en su artículo 27º, ha establecido en beneficio de la comunidad un medio privilegiado de cobro para los gastos comunes. Así, de presentarse un propietario incumplidor, la comunidad tendrá la posibilidad de iniciar acciones legales directas en contra del moroso mediante un juicio ejecutivo, procedimiento que va directamente destinado al cobro de la suma adeudada y no a la discusión de su procedencia, lo cual sin duda acorta los plazos de recuperación de dichos dineros.

Del cobro judicial de los gastos comunes, conocerá el Juez de Letras respectivo conforme al procedimiento del juicio ejecutivo.

En cuanto a la notificación de la demanda de cobro de gastos comunes, que por cierto, se trata de una demanda ejecutiva, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en su artículo 6º, inciso 3º, contempla una norma especial en materia de notificación de la demanda ejecutiva, estableciendo que la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se notificarán personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.

Esta norma permitirá agilizar la notificación de las demandas ejecutivas de cobro de gastos comunes, sin que se requiera, como lo exige la legislación anterior, que la notificación sea personal, bastando ahora que el receptor judicial deje la cédula en el domicilio que el propietario hubiere registrado en la administración del condominio, o a falta de éste en la respectiva unidad que haya generado la demanda de cobro de gastos comunes. Recordemos que es una obligación del administrador, el mantener una nómina actualizada de los copropietarios con sus domicilios respectivos.

Existe también una posibilidad extrajudicial de apremio para el pago de los gastos comunes, la cual se establece en el artículo 5º de la ley y debe ser considerada expresamente en el Reglamento de Copropiedad del Edificio para que opere. Esta consiste en que con el acuerdo del Comité de Administración se podrá suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

En todo caso, como la mora produce perturbaciones económicas al condominio, frente al incumplimiento o mora del propietario, se producen otros efectos legales que tienen por objeto proteger los intereses de la comunidad:

1º) La deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables en dinero o el inferior que establezca el reglamento de copropiedad, desde la fecha en que se hizo exigible la obligación hasta su pago efectivo.

2º) El propietario moroso será responsable de todo daño o perjuicio que pudiera causar el retraso en el pago, en cuanto disminuya el valor del condominio o surja una situación de riesgo o peligro no cubierto.

3º) Un efecto procesal consistente en que una vez demandado el pago de los gastos comunes adeudados, se entienden comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante el juicio.
Es importante destacar que la Ley 19.537 se refiere a la posibilidad de distribuir gastos comunes entre distintos sectores de un condominio, ya que habitualmente en conjuntos sectorizados existen bienes o servicios comunes que satisfacen necesidades exclusivas de un sector, por lo que los gastos comunes, en este caso, serán de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector.

Problemas más frecuentes.

Las consultas más frecuentes que reciben los Abogados en relación a los gastos comunes, son los siguientes:

¿Qué utilidad tiene dejar constancia en el contrato de arriendo que los gastos comunes son de cargo del arrendatario?
R. Para los propietarios que arrienden sus unidades, es conveniente insistir en que no basta la mención contenida en los contratos de arriendo sobre el pago de los gastos comunes ya que la comunidad tiene una acción de cobro en contra del propietario y le son indiferentes a la comunidad los pactos que cada comunero haya acordado con quienes usen el departamento a cualquier título. En consecuencia, el pacto celebrado con el arrendatario es sólo exigible a éste ultimo y no se puede oponer a la comunidad.

¿Para comprar un departamento u otra unidad de un condominio, cómo me aseguro que no existan gastos comunes pendientes?
R. Quienes deseen adquirir un departamento, deberán exigir del administrador del edificio un comprobante de encontrarse al día la unidad en el pago de los gastos comunes, puesto que de adquirirlos con deuda deberán de pagarla e intentar recuperar lo pagado de su vendedor.

¿Debo pagar por servicios o mantención de bienes comunes respecto de los cuales no hago uso efectivo? ¿Qué ocurre cuando el departamento está sin ocupantes?
R. Sí, el no uso de algún bien o servicio común no exime de pago de estas expensas, lo mismo ocurre en caso de que el bien esté desocupado por cualquier causa.

¿Qué objeto cumple el “ Fondo de Reserva” ?
R. Según la Ley en todo condominio debe considerarse un fondo común de reserva para atender las reparaciones de los bienes comunes o gastos comunes urgentes e imprevistos. Este fondo se forma y se va incrementando con un porcentaje de recargo sobre los gastos comunes y con otros ingresos como es el caso de las multas e intereses que se cobran a los copropietarios morosos en el pago de gastos comunes. La Ley agrega un nuevo item para incrementar este fondo que consiste en los aportes por concepto de uso y goce sobre bienes de dominio común.

¿Qué puedo hacer si el reglamento de copropiedad contiene disposiciones que me significan el pago de gastos comunes arbitrarios e injustos ?
R. Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de copropiedad podrán demandar ante el Juez de Policía Local la supresión, modificación o reemplazo de normas que los afectan. La demanda se notificará al administrador del condominio que para estos efectos tendrá el carácter de representante legal de los demás copropietarios, quién deberá ponerla en conocimiento de cada uno de los copropietarios dentro de los cinco días hábiles de dicha notificación mediante comunicación escrita dirigida al domicilio registrado por éstos en la administración. Si el Juez acoge la demanda ordenará que se proceda a extender la escritura complementaria del reglamento de copropiedad que contenga la supresión, modificación o reemplazo materia de la demanda interpuesta.

¿Es posible que como propietario me exijan contribuir en un gasto extraordinario que no comparto?
R. Sí es posible. De conformidad con la Ley, son materia de asamblea extraordinaria, entre otras materias, la modificación del Reglamento de copropiedad, la rehabilitación y ampliaciones del condominio y los gastos e inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio. Las asambleas extraordinarias deben celebrarse cumpliendo las formalidades señaladas en la ley y se constituyen en primera citación con la asistencia de copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60 % de los derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del 75% de los derechos asistentes y obligan a todos los copropietarios hayan o no asistido a la asamblea y aún cuando no hayan concurrido con su voto favorable al acuerdo, por lo que una minoría puede se obligada a una contribución extraordinaria.

¿Están obligados los arrendatarios a la contribución de los gastos extraordinarios?
R. La Ley obliga al pago de los gastos comunes al propietario de la unidad, sean éstos ordinarios o extraordinarios. Sin embargo, los propietarios pueden acordar con los arrendatarios quién deberá concurrir al pago de los gastos. Lo corriente es que los contratos de arrendamiento contemplen la obligación del arrendatario de pagar los gastos comunes sin distinguir si se trata de los ordinarios o extraordinarios. Como no existe esta distinción en los contratos, podría sostener el propietario que también estaban incluidos los extraordinarios, por lo que recomendamos a los propietarios y arrendatarios regular esta situación en los respectivos contratos de arriendo.

¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con los gastos comunes que me están cobrando?
R. Conforme a la Ley, el cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio quién deberá hacerlo respetando la Ley, el reglamento de copropiedad y los acuerdos que sobre esta materia haya adoptado la asamblea. Asimismo, en el aviso de cobro debe constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes. Nuestra recomendación frente a un cobro erróneo es acercarse al administrador y representarle el error. Si éste último no está de acuerdo, es preferible dirigirse al comité de administración, ya que este último órgano tiene la facultad legal de obligar en cualquier momento al administrador a rendir cuenta. En todo caso, si no se resuelve en esas instancias el asunto existen otras vías para la solución de un conflicto con el administrador comenzando por la facultad de las Municipalidades para atender extrajudicialmente las diferencias entre un copropietario y el administrador. En este caso, la Municipalidad respectiva está facultada para citar a reuniones a las partes en conflicto y proponer vías de solución, haciéndose constar los acuerdos en actas que se levantarán al efecto. La copia del acta autorizada por el secretario municipal constituirá plena prueba de los acuerdos adoptados y deberá agregarse al libro de actas del Comité de Administración. En último caso, los Juzgados de Policía Local son competentes para conocer las contiendas que se promuevan entre los copropietarios y el administrador, estando facultado el Juez para adoptar todas las medidas necesarias para solucionar los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales.

¿Puede cobrar gastos comunes otra entidad distinta al administrador?
R. Sí, La recaudación corresponde al administrador, sin embargo el Comité de Administración podrá encomendar esta función a otras entidades de derecho público o privado que estén facultadas para prestar este servicio.

¿Cómo opera la facultad de suspender el suministro de energía eléctrica a los deudores de gastos comunes?
R. En el artículo 5 de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria se señalan los requisitos para poder hacer efectiva esta facultad. Estos requisitos son los siguientes:

a) Debe tratarse de unidades cuyos propietarios se encuentren en mora en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas de gastos comunes.

b) Debe existir una estipulación en el Reglamento de Copropiedad. No encontrándose establecida esta medida en el Reglamento de Copropiedad respectivo, no podrá efectuarse el respectivo corte, con excepción de la situación de las comunidades de copropietarios existentes con anterioridad a la vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en cuyo caso el articulo 49 de la ley, presume la existencia de dicha facultad en el respectivo reglamento de copropiedad. Conviene transcribir el inciso segundo del artículo 49 que a este respecto señala: “En los casos que esta ley exija que una determinada facultad o derecho esté establecida en el reglamento de copropiedad se presumirá tal autorización respecto de los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a la vigencia de esta ley, salvo acuerdo en contrario de una asamblea extraordinaria de copropietarios”.

c) Autorización otorgada al administrador. El respectivo reglamento de copropiedad debe autorizar al administrador para que requiera la suspensión del servicio eléctrico.

d) Acuerdo del Comité de Administración. Este será el órgano que deberá, a su vez, autorizar al administrador para efectuar el correspondiente corte del servicio eléctrico respecto de aquellos propietarios que se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas de los gastos comunes.

e) Sistemas propios de control. Para que el administrador pueda suspender directamente el servicio eléctrico, será indispensable que el condominio disponga de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio.

En el evento que el condominio no disponga de los indicados sistemas de control, serán las empresas que suministran el respectivo control, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración, quienes deberán suspender el servicio que proporcionan a aquellas unidades morosas en el pago de los gastos comunes.

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